傳油旺重建可轉移地積比3成  潘焯鴻：偏遠樓地積比移至貴價地 發展商賺大錢

港府擬在旺角、油麻地推出「轉移地積比」計劃，即容許發展商將一個地盤（下稱A地盤）的樓面面積轉移至另一地盤（下稱B地盤），《經濟日報》今日引述消息稱，轉換後最多較原有地積比增加約3成，較早前市建局建議的2成比率更高，地產商或可在單一地皮興建更高、更具規模的樓宇。「中科監察」主席潘焯鴻預計，發展商平價收購偏遠的樓宇，將地積比轉移至昂貴地皮，「那她就會賺大錢，但香港社會、包括政府沒有得益，興建出來（樓面）面積根本一樣。」

土地及建設諮詢委員會早前表態，支持港府於油麻地及旺角實行轉移地積比率的先導計劃。

《經濟》今日報道引述消息指，政府將推出轉移地積比先導計劃，發展商在收購旺角、油麻地的舊樓地盤後，可向城規會申請，將A地盤的地積比轉移至B地盤，B地盤最多較原有地積比增加約3成，以興建住宅或商業大廈。

《經濟》又引述消息指，當局亦會容許在一宗規劃申請中，可以將地積比轉移至兩個地盤，例如A地盤有6萬平方呎樓面面積，可以分拆轉移至B地盤及C地盤。當局亦會容許住用及非住用地積比可互換，即住宅項目地積比可移至商業樓宇。

「中科監察」主席潘焯鴻指，若轉移地積比增至最多3成，較早前市建局建議的2成更高，料發展商賺取更豐厚利潤，「發展商永遠得一個目的：就是賺更多錢。她永遠會將便宜一些地積比率的地方，搬去貴些地方」。

小業主吃虧 巿建局「八文樓」由蝕變賺

他指，被發展商收購單位的小業主利益會受損，「永遠第一個吃虧的是賣掉單位的小業主，原來他的（單位）地積比率可以更值錢，但（發展商）沒有補償給他，這是土地公義不公平的地方」。潘焯鴻估計，發展商透過平買、貴賣「賺大錢」，但香港政府並不會因此增加地價收入，總樓面面積亦不會增加，新政策有利益輸送予發展商之嫌。

翻查資料，市建局行政總監韋志成去年承認，若引入新規劃工具推動重建，包括透過轉移地積比，令地盤額外建築面積上限增加兩成，以油麻地「八文樓」的地盤為例，項目可從虧蝕400億元，變成倒賺200至300億元。

潘焯鴻指，轉移地積比後，樓宇面積增加，變得更大型，可能遮擋附近的樓宇景觀，「你在市區一定希望『望海』，設計師在地盤找最具（景觀）優勢地方建屋盡享景觀，後面的人景觀就被遮擋」。他指，機制上靠城規會按環境、交通、人口密度等去審批申請，但隨着政府擬修訂城規審批程序，減少公眾諮詢部分，令城規審批程序透明度下降。

《經濟》引述消息指，當局亦會容許住用及非住用地積比互換。潘焯鴻認為政府需釐清政策內容，因為住宅普遍樓面價格高於商業樓宇，若容許住宅和商業樓面面積互換，或令發展商賺更多錢，「最大問題是所有事都不清不楚，你不覺得嗎？」

本土研究社過往調查過油旺重建範圍，在2.4公里的彌敦道兩旁商業帶（北至界限街南至佐敦道，包括白加士街等內街），發現至少19個持有當區業權的發展商，預料在重建計劃獲益，除了恆基、九建、周大福等較大型發展商，也有大鴻輝興業、永倫集團、樂風集團及資本策略等中小發展商，他們積極收購舊樓做市區重建的發展商。

規劃不平衡 影響微氣候

本土研究社成員黃肇鴻指，暫時難以估算具體發展商利潤，因為要視乎舊樓收購價、轉移地積比後地段位置。但新機制影響油旺的規劃，政府讓出規劃權，由發展商主導集中在哪裏發展，「以往是政府決定哪裏是公園，現在是發展商決定哪裏是公園，她未必有全盤考慮，公園會否變很偏遠、社區設施會否很偏離民居，引伸好多規劃問題」。

他指，油旺是全世界發展密度最高的地區之一，若再因轉移地積比，額外多3成樓面面積，市中心或鄰近地鐵的樓宇密度變得更誇張，「無論交通、空氣、人流等等，整個地區變得更不宜居」。他憂慮興建更高樓宇會影響區內微氣候，「原本（樓宇）密的地方更加密，不密的地方更加疏，發展會更不平均，會是一個不太理想做法」。

黃肇鴻認為，「轉移地積比」在外國是保育用途出發，確保私人業主同意保育有價值地點，但在香港卻變成一個發展商賺錢機制，估計加劇油旺地區的舊樓併購，當區環境可能變得更差，「發展商第一件事不是以公眾利益角色出發，而是盈利出發，位置好地方起盡了，未必有足夠設施支援當區運作」。

《光傳媒》向發展局查詢，「轉移地積比」計劃，正等待回覆。