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【光傳媒跟進】發展局否認「轉移地積比」肥了發展商 土地價值增加要補地價

港府在旺角、油麻地推出「轉移地積比」先導計劃,即容許發展商將一個地盤的樓面面積,轉移至另一地盤,每個「接收地盤」最多可增加3成樓面面積,規劃署今日(16日)將先導計劃徵詢城規會意見。發展局否認計劃令發展商賺取更多利潤,強調如地積比轉移令「接收地盤」的土地價值增加,地政總署會按地契性質和規定要求申請人繳付補地價。

發展局回覆《光傳媒》指,先導計劃能釋放例如面積細小用地(輸出地盤)的發展潛力,將之轉移至位置優越並能支援較高發展密度的地盤(接收地盤)進行重建。同時在原有細小用地興建有利社區的休憩空間、其他社區設施及/或作保育用途。文件建議每個「接收地盤」增加樓面面積最多3成,增加重建誘因。

而每個「輸出地盤」只可在一宗申請中輸出地積比,而在同一宗申請個案中,可涉及最多兩個「接收地盤」。簡言之,即A地盤可申請將地積比分給B地盤、C地盤。此外,「輸出地盤」的數目則不設限制,局方稱可增加轉移地積比的彈性。

「中科監察」主席潘焯鴻昨接受《光傳媒》訪問時質疑,日後發展商透過平價收購偏遠的樓宇,將地積比轉移至昂貴地皮賺大錢。發展局表明不同意其說法,解釋若地積比轉移令「接收地盤」的土地價值有所增加,地政總署會按地契性質和規定要求申請人繳付補地價。 

「中科監察」主席潘焯鴻質疑,發展商日後透過平價買偏遠樓宇,將地積比轉移至昂貴地皮賺大錢,發展局不同意,指土地價值有所增加要補地價。

此外,先導計劃容許地積比率轉移時,住用及非住用地積比可互換,意味住宅和商業用地樓面面積可互換,但申請人必須在規劃申請中證明有關轉換的優點、發展建議的樓面面積組合和技術可行性,以供城規會審議。如地積比轉移令「接收地盤」的土地價值有所增加,申請人亦要繳付補地價。

局方強調,地積比轉移只涉及「輸出地盤」和「接收地盤」之間地積比的重新分配,而「輸出地盤」和「接收地盤」必須在同一份分區計劃大綱圖,確保該區的整體可建地積比不會因此增加,先導計劃加快兩個舊區更新步伐,日後可考慮在其他舊區推行。

局方指,日後城規會處理相關規劃申請時會擔當把關角色,審批考慮之一,就是地積比轉移能讓原有「輸出地盤」興建有利社區的休憩空間、其他社區設施及/或作保育用途,為社區帶來裨益。

今次建議地積比率轉移計劃,將透過《城市規劃條例》第16條提出規劃申請(第16條規劃申請)進行,不涉及立法或法例修訂。

多個發展商已在旺角、油麻地一帶佈局,信置於2017年夥拍莊士機構投得市建局旺角新填地街/山東街項目。

本土研究社成員黃肇鴻昨日接受《光傳媒》訪問時憂慮,先導計劃下,發展商憑轉移地積比額外多3成樓面面積,令市中心或鄰近地鐵的樓宇密度更誇張,「無論交通、空氣、人流等等,整個地區變得更不宜居」。

他憂慮港府拱手相讓規劃主導權,「發展主動出擊權已經不在政府手裏,是政府配合發展商買到哪裏,規劃到哪裏,她(發展商)第一件事不會以公眾利益出發,而是以盈利出發,位置好的地方她會起盡,而哪裏未必有足夠(社區)設施支持運作」。

黃肇鴻擔心日後社區或出現不均衡發展,「以往是政府決定哪裏是公園,現在是發展商決定哪裏是公園,她未必有全盤考慮,公園會否變很偏遠、社區設施會否很偏離民居,引伸好多規劃問題」。

潘焯鴻指,城規會在審批申請時,雖然會考慮環保、交通、居民密度,但隨着政府擬修訂城規審批程序,減少公眾諮詢部分,令審批程序透明度下降。黃肇鴻不樂觀城規會可以做好把關角色,「現在城規會(委員)全部政府委任,內裏不少是地產商背景人士」。

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