昔日「樓市大好友」 恒隆陳啟宗：房地產暴利日子一去不復返

曾有「樓市大好友」之稱的恒隆集團主席陳啟宗，在集團中期報告「睇淡」香港樓市，直言房地產業「暴利的日子一去不復返」，表明今年大概不會買地，又慶幸集團沒有陷入高價土地和房產的困境中。他指，港人數十年來視「購置房地產錯不了」為金科玉律，但香港正經歷系統性轉變，思維模式必須隨之改變，而樓價持續下跌，或令香港經濟雪上加霜。

陳啟宗在恒隆集團2023年中期報告致函股東，指香港正經歷系統性轉變，中美鬥法令香港首當其衝，敏感或戰略物品都不再流經香港，「資金流動和人員流動都明顯受到美國遏制，上述種種，在未來的日子只會惡化」，加上美國否認一國兩制框架的存在，形容中國受苦，香港也與之「風雨同舟」。

買房地產錯不了已不合時宜

他又「睇淡」樓市，指過去數十年港人視「購置房地產總錯不了，只要看長線便不會虧本」為金科玉律，但現在已不合時宜。2019年的「社會騷亂」和香港應對疫情方式令很多人離港，導致需求下降，加上政府增加土地供應，房地產出現系統性轉變，形容「暴利的日子一去不復返，唯一亮點可能是豪宅市場，因為中國許多富人都渴望移居香港」。

香港多個地產商過去數年以高價投地，陳啟宗稱，集團不活躍於一般住宅市場已20多年，或許錯過了很多賺錢機會，但現在卻自覺幸運，「至少我們沒有陷入高價土地和房產的困境中」。他表明集團今年大概不會買地，而樓價持續下跌，或令香港經濟雪上加霜。

外部因素令中國經濟復甦難上加難

陳啟宗亦有點評中國經濟，「與內地相比，本港的困難可謂微不足道」，形容中國當前面臨的局面相當困難，由多個原因組成困境，包括中國式抗疫的成本、加強管控網絡平台公司和私人教育機構的後果、樓市泡沫爆破，以及美國近乎動武的全方位攻擊。當四大因素同時出現，令中國經濟尤為嚴峻。

他分析，中國大量印鈔在經濟規模小的時候尚算有效，但近年大量印鈔，在公共投資較難推動經濟，因為中國現時是世界第二大經濟體，需要的投入要更多。而中國經濟的另一問題是企業缺乏信心，除非商人能比較明確掌握政府政策的走向，否則難以再投資。

陳啟宗坦言，中國經濟正經歷嚴峻挑戰，因國際政治形勢而雪上加霜，形容是前所未見的新現象，對經濟復甦不表樂觀，「即使沒有外部因素，僅是內部問題已需時解決，能否解決尚屬未知，現在加上外部因素，經濟復甦會難上加難」。

中國二線城市大眾商場經營慘淡

恒隆集團副董事長陳文博亦寫一封簡函，分享在中國視察的所見所聞。他指，走訪二線城市，有些大眾化購物商場營運情況真的很慘淡，「最糟的一次，我在同行的一座新購物商場內走了六層樓，見到五位顧客」。

陳文博收到同事、顧客的意見中，每個人都表示擱置買車、買房這類大額消費，部分原因是政府減少對電動車的補貼；有中國白領指，以前每季會買約3至4件新衣，現時則減少至2至3件，購買的服裝不是奢侈品牌，而是中檔品牌。網上購物方面，從價格較高的淘寶、京東，轉去低端的平台拼多多。

但他觀察到中國旅遊業非常興旺，乘搭的四班航機中，三班的商務艙滿座，而經濟艙不是滿座就是近乎爆滿。一些中、高產人士表示，他們到餐廳用膳的習慣完全沒變，「情況還未糟到我們要改變飲食模式」。

陳文博認為，中國大多數消費者的實質消費力並沒有下降，只是對整體經濟缺乏信心，才於消費時多了取捨。尤其高端零售市場不受影響，高級商場客流量和銷售額高企，奢侈品牌銷售沒有縮減。他相信中國政府仍有機會阻緩消費意欲繼續下降。

曾稱「移民潮大概不會湧現」

翻查資料，早年傳媒以「樓市大好友」稱呼陳啟宗，他喜愛點評國際政治、經濟形勢，在2013年曾批評時任財政司司長曾俊華有錢不肯花，是「香港大罪人」。

他在恒隆集團2019年年報稱，香港的樓價會否繼續上升，取決於土地供應，又向反對派「致謝」，「多虧了反政府陣營，土地供應可能會持續緊張」。他當時認為移民潮大概不會湧現，對樓市影響可能不會太大。

今年6月陳啟宗接受《彭博》訪問時，亦認為香港樓市沒問題，「香港的房地產市場應該會保持穩定，我看不出有甚麼大的理由讓它下跌」（Hong Kong property market should be ok, i don’t see any big reason for it to fall. ）。他更預期未來1至3年樓市會回升（Climb back）。