中環中心淪為中國信貸泡沫爆破象徵 分析：中國給香港帶來的房地產熱潮已經結束

《彭博》昨（22日）報道，香港寫字樓價格持續下跌、空置率高企，意味着中國信貸泡沫爆破。報道指不少中環中心的中國買家違約，急於出售單位，有些叫價甚至比買入價大跌5成。有研究員分析，「中國給香港金融機構和從業員帶來的房地產熱潮現在顯然已經結束，中國房地產泡沫爆破將給香港這個金融中心帶來持久的不良後果」。

報道指，中環中心於2017年出售時，以創紀錄的402億港元（折合約52億美元）高價賣出，不少業主都是現時手頭拮据的中國發展商，隨着中國房地產銷售大幅下滑，這些業主現於這幢73層的摩天大廈中互相競爭，爭相出租或賣出單位。結果是寫字樓的價格被拖累，有些單位叫價幾乎比買入價下跌5成。根據房地產代理公司Knight Frank數據，自2018年6月以來，中環地區的寫字樓價格普遍下跌約3成。

《彭博》記者於4月曾到訪中環中心，發現有天花剝落，一些樓層的縫隙中懸掛着長長的電線，空置辦公室入口處貼滿租戶的欠租通知。在中國政府打擊過度槓桿，令房地產巿場狂熱終結後，這幢大樓就象徵着信貸泡沫爆破。

鐘港資本有限公司首席執行官Patrick Yuen說：「某程度上，資本巿場助長了中國房地產泡沫，當時發展商急於借錢，投資者也準備好投入大量資金，每個人都在不斷加槓桿，並輸賭房地產是中國經濟的支柱產業所以不會崩潰」。

有熟悉中環中心的經紀透露，違約發展商禹洲集團控股董事長郭英蘭一方，最近將該大樓21樓的叫價降至4.3億港元，比去年11月該單位首次賣盤時下跌14%，亦比中環中心對上一次的出售價格下跌約46%。自2021年信貸危機以來，禹洲集團是眾多未能支付1,274億美元（折合約9,947億港元）債券的中國公司之一。

報道指，中環中心其中一個違約者還包括世茂集團主席許榮茂，他用其中6層來承擔星展銀行今年的27.8億港元貸款。隨着寫字樓巿場惡化，他已將中環中心兩層出售，叫價比高峰時低逾4成。

即使價格大幅下降，但仍很難找買家，美聯物業經理James Mak指大約30位潛在買家參觀過中環中心其中一層，只有幾間公司願意出價，而且報價遠低預期。有知情人士指，佳兆業以大樓38樓作抵柙，計劃在中國收購地皮，沒想過最終竟要出售這個物業，現時該物業由貸款人所有。高力國際數據顯示，中環中心有超過四分一的辦公室空置，是中環區寫字樓平均空置率的兩倍。

牛津大學中國中心研究員George Magnus指出，「中國給香港金融機構和從業員帶來的房地產熱潮現在顯然已經結束，中國房地產泡沫爆破將給香港這個金融中心帶來持久的不良後果」。