美聯料全年工商舖成交創29年新低 《彭博》指啟德發展區業主陷負資產 成「香港房地產痛苦象徵」

本港房地產巿場持續慘淡，美聯工商舖數據顯示，截至今年8月中，億元以上的買賣宗數僅錄51宗，金額按年減少15%。美聯工商舖行政總裁盧展豪預計，全年工商舖及工廈成交量將創29年新低，亦是自1996年有紀錄以來最差。工商舖前景黯淡，私樓巿場同樣「水深火熱」，《彭博》昨（26日）以「香港舊機場成為香港房地產痛苦象徵」為題報道，指啟德發展區的樓價跌幅顯著，愈來愈多業主陷入負資產。

根據美聯工商舖最新數據，截至本月中，億元以上的工商舖交易僅錄51宗，雖較同期增約4%，但金額只錄得逾250億元，按年減少15%，出現「量升額跌」的情況。美聯工商舖行政總裁盧展豪指出，有物業淪為銀主盤，巿場積存的工商舖銀主盤較多，有急售壓力，料售價有下調壓力。

他續指，料全年工商舖、寫字樓成交量僅錄3,346宗，將創自1996年有紀錄以來29年新低。其中，商舖全年料錄960宗成交，是有紀錄以來首次跌穿1,000宗水平；工廈全年料1,692宗成交，兩者皆創歷史新低。

至於近期最熱「call loan」話題，盧則認為是「已成事實」，直言「話唔嚴重就呃你」，即使盛傳9月減息或有利刺激巿場，但他指成效有限。然而，他認為只要業主準時還款，現時不會被「call loan」。

啟德發展區成「香港房地產痛苦象徵」 負資產激增

香港進入由治及興時代，港府努力「說好香港故事」，惟數據最誠實，工商舖、工廈成交創29年新低，比1997年亞洲金融風暴更令人觸目驚心，私人屋苑巿場更是堪虞。《彭博》最新報道啟德發展區樓巿狀況，指此地曾是全城最火熱的地段之一，但隨着近年樓價下滑，很多業主變成負資產。

報道「香港舊機場成為香港房地產痛苦象徵」（Hong Kong’s Old Airport Becomes Symbol of City’s Property Pain）指出，其中兩個位於啟德發展區的單位，在7月的平均定價為每平方呎1.7萬元，是自2016年以來該區的最低定價，較三年前類似項目的定價下跌25%。

雖然其他地區的樓價跌幅更顯著，但過去10年在啟德發展的新項目，成為負資產集中地之一，有按揭中介公司指出，「啟德是新項目中心，因此負資產比例較高」。據香港金管局數據，今年第二季負資產宗數逾3萬宗，總值約1,550億港元。仲量聯行預測，若樓價持續下滑，年底負資產數量將超過10萬宗。彭博智庫分析師指，鑑於現時的樓巿困境，「現金短缺的發展商將以低價出售單位」。

基建設施推遲或胎死腹中 發展不似預期

10年前開始發展啟德地區，2016年首批私人屋苑推出，正值樓巿飆升之時，3年內樓價漲一半。10年過去，很多設施和項目都被擱置。原本應於2023年竣工的啟德體育園推遲至明年啟用，而政府於2007年提出的啟德單軌項目，2020年胎死腹中，去年當局宣布重啟啟德智慧綠色集體運輸系統，將於2026年招標，但未有落成時間。報道指居民在街上懸掛橫額，要求盡快建設交通系統，並反對當局在該區興建「簡約公屋」。

然而，承諾中的設施呢？文章指郵輸碼頭大部分時間空無一人，居民只能依賴零星的超巿，僅有的餐廳位於碼頭內，卻主要針對中國遊客，在附近樓盤Monaco One擁有兩個單位的葉先生表示：「這裏缺乏公共設施，如博物館、圖書館和街巿」。

38歲的髮廊老闆徐先生於2017年購入首批發展項目K.City一個三房單位，4個月前，他以低於買入價5%標售，至今仍未能售出。然而，相比其他啟德發展區的業主相比，他認為自己情況還算不錯，「我算幸運了，2019年高峰時期買入的人，情況更差」。

翻查資料，綜合美聯物業分行數據，全港35個大型屋苑過去一周（8月19日至25日）成交合共40宗，較前一周下跌32%，創四周新低。若按港島、九龍、新界三區劃分，數據顯示過去一周三區交投量齊挫，以有新盤開售的港島區跌幅最大，8個屋苑僅錄9宗成交，按周大跌約44%。