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金融時報:長江中心二期出租率僅10% 四大地產商對房地產調整愈來愈不安

英國《金融時報》報道,即將落成的長江中心二期出租率僅10%,而恒地旗下的The Henderson出租率約60%。戴德梁行預測,未來五年將有約670萬平方呎的新寫字樓投入市場,是The Henderson總樓面面積的14倍。報道指,香港四大地產商的董事會對於房地產調整愈來愈不安。摩根士丹利的分析師預計,明年地產商的經營利潤率跌至19%。

《金融時報》今(8日)發表長篇專題「香港房地產慘痛的低迷」(The painful slump in Hong Kong property),分析香港地產市場現況,報道引述三位地產代理指,The Henderson目前出租率僅60%,租戶包括拍賣行佳士得、瑞士鐘錶製造商愛彼(Audemars Piguet)和私募股權公司凱雷(Carlyle)。

翻查資料,去年9月恒地披露當時The Henderson出租率是接近50%,又希望今年出租率可以升至80%,惟現時出租率仍未達預期。恒地證實出租率目前是60%,表示該項目將進一步增加集團的經常性收入。

相比已經完工、今年第二季起租戶陸續進駐的The Henderson,一街之隔興建中的長江中心二期出租率更低。《金融時報》引述地產代理指,因為與潛在租戶的談判一拖再拖,今年3月項目出租率僅得10%,而發展商長實未作回應。

《金融時報》指,長江中心二期截至今年3月出租率僅10%。 相片:Google實景圖

高力國際:頂級寫字樓租賃市場未見底

報道引用戴德梁行預測,未來五年將有約670萬平方呎新寫字樓投入市場,是The Henderson總樓面面積的14倍。高力國際企業客戶服務主管顏慧萍指出,香港頂級寫字樓租賃市場尚未見底,「許多跨國公司正在縮減規模,受到疲弱經濟的影響……而內地公司由於預算限制,未像之前預期那樣快速進駐」。

瑞銀的數據顯示,香港中環商業區的辦公室租金仍然比新加坡濱海灣(Marina Bay)高約35%,又預計香港今年住宅樓價再下降5%。瑞銀投資研究董事梁展嘉預測,住宅價格和辦公室租金都將很難像過去一樣反彈。

《金融時報》訪問香港科技大學客座教授羅寶文,她同時是地產商鷹君集團創辦人羅鷹石的孫女。她不認為港府希望樓價回到以前的水平,又指樓價再度飆升對社會不健康。她希望樓價回落到對每個人來說最舒服的水平,而最大的商界領袖又不至於抱怨。

摩根士丹利:明年地產商經營利潤率下降

不過,報道形容香港四大地產商的董事會,長實、新鴻基、新世界和恒地對於市場的修正愈來愈感到不安(growing unease about the correction)。在樓價下跌前,部分地產商大舉投資買地,例如恒地在2021年以508億元投得中環一塊海濱地;新鴻基在2018年以251.6億元投得啟德一幅地皮。

摩根士丹利的分析師估計,按照目前的價格,發展商的經營利潤率可能從2022年約40%頂峰下降到2025年的19%。法國外貿銀行亞太區高級經濟學家吳卓殷認為,地產項目收支平衡點會較預期遲達到。

《金融時報》引述分析師指,地產商不太確定怎去預測未來十年的市況。隨着香港經濟與中國更加融合,未來的發展更多偏向在新界外圍、靠近中國邊界的地區。報道指出,北部都會區和人工島計劃令人懷疑,香港長期需求是否能夠消化這些額外的供應。

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