金融時報：長江中心二期出租率僅10% 四大地產商對房地產調整愈來愈不安

英國《金融時報》報道，即將落成的長江中心二期出租率僅10%，而恒地旗下的The Henderson出租率約60%。戴德梁行預測，未來五年將有約670萬平方呎的新寫字樓投入市場，是The Henderson總樓面面積的14倍。報道指，香港四大地產商的董事會對於房地產調整愈來愈不安。摩根士丹利的分析師預計，明年地產商的經營利潤率跌至19%。

《金融時報》今（8日）發表長篇專題「香港房地產慘痛的低迷」（The painful slump in Hong Kong property），分析香港地產市場現況，報道引述三位地產代理指，The Henderson目前出租率僅60%，租戶包括拍賣行佳士得、瑞士鐘錶製造商愛彼（Audemars Piguet）和私募股權公司凱雷（Carlyle）。

翻查資料，去年9月恒地披露當時The Henderson出租率是接近50%，又希望今年出租率可以升至80%，惟現時出租率仍未達預期。恒地證實出租率目前是60%，表示該項目將進一步增加集團的經常性收入。

相比已經完工、今年第二季起租戶陸續進駐的The Henderson，一街之隔興建中的長江中心二期出租率更低。《金融時報》引述地產代理指，因為與潛在租戶的談判一拖再拖，今年3月項目出租率僅得10%，而發展商長實未作回應。

高力國際：頂級寫字樓租賃市場未見底

報道引用戴德梁行預測，未來五年將有約670萬平方呎新寫字樓投入市場，是The Henderson總樓面面積的14倍。高力國際企業客戶服務主管顏慧萍指出，香港頂級寫字樓租賃市場尚未見底，「許多跨國公司正在縮減規模，受到疲弱經濟的影響……而內地公司由於預算限制，未像之前預期那樣快速進駐」。

瑞銀的數據顯示，香港中環商業區的辦公室租金仍然比新加坡濱海灣（Marina Bay）高約35%，又預計香港今年住宅樓價再下降5%。瑞銀投資研究董事梁展嘉預測，住宅價格和辦公室租金都將很難像過去一樣反彈。

《金融時報》訪問香港科技大學客座教授羅寶文，她同時是地產商鷹君集團創辦人羅鷹石的孫女。她不認為港府希望樓價回到以前的水平，又指樓價再度飆升對社會不健康。她希望樓價回落到對每個人來說最舒服的水平，而最大的商界領袖又不至於抱怨。

摩根士丹利：明年地產商經營利潤率下降

不過，報道形容香港四大地產商的董事會，長實、新鴻基、新世界和恒地對於市場的修正愈來愈感到不安（growing unease about the correction）。在樓價下跌前，部分地產商大舉投資買地，例如恒地在2021年以508億元投得中環一塊海濱地；新鴻基在2018年以251.6億元投得啟德一幅地皮。

摩根士丹利的分析師估計，按照目前的價格，發展商的經營利潤率可能從2022年約40%頂峰下降到2025年的19%。法國外貿銀行亞太區高級經濟學家吳卓殷認為，地產項目收支平衡點會較預期遲達到。

《金融時報》引述分析師指，地產商不太確定怎去預測未來十年的市況。隨着香港經濟與中國更加融合，未來的發展更多偏向在新界外圍、靠近中國邊界的地區。報道指出，北部都會區和人工島計劃令人懷疑，香港長期需求是否能夠消化這些額外的供應。