彭博：香港地產商明年面臨234億美元銀行貸款到期 有地產商20%年利率借貸應對

《彭博》昨（26日）報道，香港地產商明年面臨破紀錄234億美元（折合1822億港元）銀行貸款到期，要尋求高利率的私人貸款應對融資缺口，例如雅居樂集團早前以年利率20%借入8.94億港元。報道指出，隨着現金流壓力趨大，發展商利用更多非銀行融資，以支付新項目或再融資貸款，但較高的利率將加劇地產業的債務負擔。

報道指，香港地產商的潛在融資缺口吸引眾多參與者提供貸款，包括家族辦公室、私募股權公司和資產管理公司，這些機構能承受高風險、高收益貸款的壓力。

孖士打律師事務所（Mayer Brown LLP）房地產融資業務組的合夥人趙燕君表示，一些家族辦公室和資產管理公司正在建立新業務，就像私人信貸基金一樣，尋求增加私人信貸投資組合。

但發展商要尋求私人借貸，需要以特定財產作為抵押品，例如香港開放式投資基金Flow Capital（HK）今年向碧桂園控股的一間子公司提供9億港元的貸款，借貸由碧桂園及香港一項房地產作擔保。根據早前報道，Flow Capital由新世界執行副主席兼行政總裁鄭志剛，以及富力董事長李思廉女婿劉根森創辦。

報道指，這類私人貸款的發行細節通常是保密的，但最近一些交易表明了借貸的需求和回報，例如地產商雅居樂（3383）以20%的年利率借入8.94億港元。但較高的利率將加劇行業的債務困境，《彭博》形容，即使是香港一些最大發展商，如新世界發展，也在積極擴張後尋求減少借款。

世邦魏理仕香港投資銀行部執行董事曾晉焜表示，香港的團隊已評估了30多項高回報私人信貸交易，這些交易背後均由辦公大樓、數據中心和豪宅等資產作抵押支持。曾晉焜形容，發展商面對融資成本上升、資產估值下降的雙重打擊，借款人變得愈來愈困擾。

而世邦魏理仕的資料顯示，截至今年9月為止的三個月內，香港商廈空置率接近歷史高位15.8%，高盛集團持有多數股權的一棟辦公大樓將售價下調3成以上，上個月香港房屋銷量按年跌33%。

有市場觀察人士表示，香港的私人借貸市場正處於起步階段，問價多於已完成的交易。據知情人士透露，一些借貸方擔心他們的回報可能低於預期，因為許多房地產尚未重新定價（Repricing）。貝恩資本（Bain Capital）香港合夥人蔡啟華認為，香港的資產一直很昂貴，私人借貸提供的收益仍然遠遠低於目標回報。

《彭博》認為情況可能在2024年突然有變化。隨着銀行要發佈年度業績，在明年首季進行資產重新定價（asset repricing），在資產價格下跌、不良個案增加時，銀行可能會在借貸逾期違約前，以折扣價出售房地產貸款，這可能會推動更多的借款人尋找其他融資途徑。