葉秀亮：（樓價）60%至75%累積跌幅是頗為穩妥的推算 曾淵滄：香港樓市前景應該樂觀，港人應對未來充滿信心

港股成交下跌、樓價從高位回落約兩成，面對經濟環境不明朗，香港學者卻有兩種截然不同的演繹。香港城市大學特約教授曾淵滄在《文匯報》撰文，指美國利率見頂，加上《施政報告》「減辣」，認為「樓市前景應該樂觀」；相反，曾估計香港樓價將累積下跌60%至75%的學者葉秀亮，則在《明報》投稿強調其推算「科學和紥實」，更預言未來數年經濟金融環境相當惡劣。

《文匯報》今天（3日）刊登一篇由香港城市大學特約教授曾淵滄撰寫的評論文章，從股市、樓市和勞動市場分析香港經濟現況。他稱香港股市低迷、成交下降，以及新股上市規模不大，部分金融從業員歸咎股票買賣印花稅太高。然而，他認為股市低迷並非印花稅太高，「最大原因是美國加息…港股自然受到打擊」。

曾淵滄續指，近期香港樓價下跌，同樣是受高息影響。他指港府過去多次「加辣」，但樓價在2021年仍創下歷史高位，主要由於美國聯儲局把利率控制在極低水平，目前本港樓價是被高息壓低。

不過，他認為隨着美國利率見頂，加上新一份施政報告決定「減辣」，特別是「先免後徵」外來人才的置業印花稅，勢必增加外來人才置業的意欲，「外來人才收入不錯，有能力買樓，他們若留港成為永久居民，沒有理由不置業」。他估計，有了這批為數不少的「買樓生力軍」，加上利率見頂效應，「香港樓市前景應該樂觀」。

最後，他認為港府決定輸入外勞，為不同行業補充人手，將推動零售業和旅遊消費市道。加上促進大灣區融合和北部都會區發展，將為香港提供大量人才、商業和住宅土地，「港人應對未來充滿信心」。

葉秀亮：尚未進入「全面性金融風暴時期」

不過，有經濟學者持完全相反意見。上月推算香港樓價將累積下跌60%至75%的香港中大及浸大經濟系兼職講師葉秀亮，今天（3日）在《明報》撰文，除進一步解釋其早前的推算外，亦預計香港的經濟前景「相當惡劣」，並呼籲市民早作準備。

葉秀亮稱，有人不接受他估算香港樓價將大幅下跌，主因是他們假設樓價下跌達一定幅度時，屆時的經濟、金融和就業狀况仍會和目前一樣。但葉指出，事實是樓價達到一定跌幅，將引起銀行和金融危機，並帶來一系列惡性循環，包括大量公司財困甚至倒閉、經濟嚴重衰退和公私營機構大裁員。他指1997至2003年的樓市泡沫爆破，正是發生上述情况，樓價才會累跌75%。

葉秀亮認為，香港樓市已進入「樓市下跌初期」的中間偏後期，即「撈貨」購買力已低於沽壓，因而樓價將持續下跌。此外，市場已出現樓價續跌的心理預期，造成地產股和銀行股首波下跌，惟尚未進入「全面性金融風暴時期」。

他指出，當香港樓價和股市續跌，市場將瀰漫悲觀情緒，造成地產及銀行以外的股票價格全面下跌，股價下跌又造成財困企業及個人投資者出售商住房地產和股票，形成樓價和股價互相拉扯向下的惡性循環。屆時樓市泡沫爆破，將會引發全面性的金融風暴。他建議市民和地產業界早作準備，包括盡量降低槓桿，以應付即將到來的風暴。