地產商縮沙 北部都會區改用傳統補地價 料慳數十億元

港府力推北部都會區發展，但一眾地產商態度轉趨保守，當區7幅私人地皮，有5幅放棄標準補地價金額，改用傳統補地價談判。公共專業聯盟政策召集人黎廣德認為，事件反映地產商看淡前景，用拖延策略壓價，「若地產商不願意在這裏高價投地，為何明日大嶼他願意高價投地？」中原測量師行執行董事張競達估計，補地價減幅可達1至2成。記者以恒地（0012）持有三塊地皮為例，373萬平方呎的住宅樓面面積，若補地價金額較標準補地價每平方呎5000元便宜2成，涉及近37億元。

地政總署去年2月公布古洞北、粉嶺北一帶收地程序時，透露有6宗換地申請已獲接納，項目須於今年6月30日完成補地價。根據去年3月底政府公布，若以標準補地價金額，農地轉住宅發展每平方呎樓面補地價約5000元。

《明報》今日報道指，最新有7宗換地申請獲接納作進一步處理的個案，較去年初公布時的6宗個案多一宗。發展局承認，當中5宗個案的申請人選擇了傳統估價模式（非標準金額），地政總署正按既定程序評估有關補地價金額，會適時向申請人作出補地價建議，另外兩宗個案未就補地價選項作出選擇。

中原測量師行執行董事張競達指，過去兩年樓價下跌，加上建築成本高漲，地價下調壓力更大。地產商為了爭取議價空間，自然放棄標準補地價金額，改以傳統補地價方式與政府達成協議。他估計經談判後，補地價金額減幅可達1成多至2成，但談判過程或需時1至2年。

根據恒地最新的年報透露，「雖然政府本年度內推出以標準金額徵收補地價， 適用於粉嶺北新發展區，但因應最新之市場情況，將會按一般之市場價格計算。」《光傳媒》記者以恒地（0012）持有三塊地皮373萬平方呎住宅樓面面積為例，若補地價金額談判後減價2成，等於節省了約37億元。

公共專業聯盟政策召集人黎廣德分析，地產商明顯看淡前景，利用拖延策略壓價，「地產商不是急於要起樓，例如恆基有很多樓盤未賣，他一直策略是在最低價時候才補地價。」他指，事件在微觀層面是補地價問題，宏觀層面折射北部都會區、明日大嶼是否在財務上可行，「若地產商不願意在這裏高價投地，為何明日大嶼他願意高價投地？」

傳統補地價談判需時更長，黎廣德認為地產商樂見其成，因為現時香港人口減少、經濟未見起色，要支撐現有樓盤銷量已經不易，北部都會區發展步伐減慢，變相令新增供應減少，「發展商沒有信心，只能與政府談判，（補地價）壓得愈低愈好、愈遲愈好，拖得愈慢愈好。」

新世界、長實和資本策略地產及泛海集團均涉及北部都會區的補地價申請，暫時未知上述公司有否改用傳統補地價談判。《光傳媒》向上述公司查詢，正等候回覆。

發展局回覆《光傳媒》指，有見相關申請的處理情况，以及在無阻該區發展時間表的前提下，正考慮是否短暫延長6月底完成補地價的期限。地政總署的傳統補地價機制按一貫做法，參考當時市場的情況及資訊進行估價，每宗個案所需的議價時間不盡相同，視乎個案情況及與業權人的互動等因素而異。